喜讯：一20年前的房产买卖纠纷获得胜诉

     原告（委托人）在1月初找到陈群律师，就其1998年买的一个不动产房产，要求起诉卖房子的人过户。我当时看了一下案件材料，到现在已经过了20年时间。认为案件要败诉的可能性大。

    在告知委托人案件要败诉风险情况下，委托人（原告）人民法院：要求确认购房合同有效，被告协助将该不动产过户到原告名下。在原告起诉后不久，被告陆某的妻子郑某以不知道房产被其丈夫陆某出售为由向镇海区人民法院起诉要求确认陈某和其丈夫陆某签订的房屋买卖合同无效。

   该案件，就分为2个案件。

     郑某起诉被告陈某（委托人）确认房屋买卖合同无效案件，镇海区人民法院在2019年4月份就已经判决驳回原告诉请。

  2019年6月10日，陈群律师代理的陈某起诉二被告房屋买卖合同有效并要去过户的诉讼请求得到镇海区人民法院支持。一审完全胜。

  本案中，被告提出一：时效已经过了20年，原告的过户请求权不应支持配合过户。

　　　　　　　　二：房产购房合同中第五条约定，卖方可以随时解除合同承担违约责任，为此要求解除合同收回房产。

　　针对这二点：原告代理律师陈群提出了代理意见，法院在书写判决书时，完全依照代理人的意见，书写判决理由，支持原告的诉请，驳回被告的反驳。

　　　　　　　　　　　　　　　　宁波律师事务所　　陈群

　　　　　　　　　　　　　　　　时间：２０１９年６月１１日

案件胜诉后，委托人家属说，这个案件如不是陈群律师代理，估计要输了。

代 理 意 见 

审判长：

原告陈亚萍诉被告陆志伟房地产买卖合同纠纷一案，经过庭审，现发表如下补充代理意见：

一  被告无权依照《房地产买卖合同》第五条解除合同，该条是对违约责任的约定而不是对解除权的约定。

1《房地产买卖合同》第五条“甲方主观上欲收回上述房产，致使乙方无法居住，则甲方应无偿退回上述款项，并赔偿乙方相应的损失‘’对解除条件没有进行任何约定。该条是对违约责任的约定而不是对解除权的约定。在该条款中，双方当事人并没有约定合同解除的条件，只是规定了甲方在违约的情况下（解除合同收回房产的情况下）应承担的后果，这是对违约责任的约定，不是对解除权的约定。该约定不符合我国合同法93条中对约定解除权的规定。

第五条中“甲方主观上欲收回上述房产”不应被理解为合同法第93条中规定的“当事人可以约定一方解除合同的条件”中的约定解除权。约定的解除权是在双方约定的条件成就的时候，由一方行使的形成权，但是本案中并没有约定解除权行使的条件，“甲方主观上欲“等是单方主观想法，并不符合条件客观存在的特征。

2  本案中，争议房屋及价款均已在1998年就已交付，原告从那时就实际占有并使用该房产至今，只有过户登记手续一直未能办理。因此在合同主要权利义务已经履行完毕的情况下，再由被告陆志伟行使解除权，不符合约定解除权行使的规定。

3  约定解除权是指当事人双方在合同中约定，在合同成立以后，未履行或未完全履行之前，由当事人一方在出现某种情况后通过行使解除权，使合同关系消灭。本案中，在约定的房款已经付清、房屋已经交付超过20年、买卖双方订立合同主要目的已经实现的情形下，协助办理过户登记是被告履行合同的从属义务。在合同主义务都已经履行完毕的情况下，如允许当事人任意解除合同不履行从属义务，也不符合我国合同法维护交易安全与交易稳定性的立法目的。

二  即便《房地产买卖合同》第五条的约定是任意解除权，也与合同法第八条相违背而无效，任意解除权只能法定；被告不得违反合同法第八条规定而擅自变更或者解除合同

1民事权利义务关系的变更是指当事人通过订立合同使原有的合同关系在内容上发生变化。民事权利义务关系的消灭或终止是指当事人通过订立合同，旨在消灭原有的合同关系。根据《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

2如果允许当事人在合同中随意约定任意解除权，那么交易的可靠性，稳定性将无从谈起，订立合同的初衷将不复存在，必将对经济秩序造成毁灭性地打击。

3假如法院认为第五条是约定的任意解除权的约定，代理人认为此类不附带任何条件就可随时解除合同的约定，不属于约定解除权的调整范围。所谓任意解除权，是指不需要以对方违约为理由而主张解约的解除权。任意解除合同，即不符条件的合同解除，它不以当事人违约为前提，而是完全按照一方当事人自己的意愿而单独解除合同。任意解除权应由法律明确规定，当事人不能在合同中自由约定。

虽然本案的合同条款是双方合意的结果，但任意解除权的行使必须是法律规定的特殊主体，例如：承揽关系、委托关系、货物运输关系的合同主体，而本案的合同主体并不符合上述规定。

事实上，不愿意继续履行合同是被告陆志伟一方的主观意愿，不能够对抗原告陈亚萍根据违约责任制度要求被告陆志伟继续履行合同的请求。如果试图通过主动承担违约责任来获取比实现合同目的还更可观的经济利益，有悖于诚实信用原则。

案涉房屋已交付原告实际占有使用20年，为保护交易的完整性、严肃性，应按照应当按照《房地产买卖合同》约定协助原告办理房屋过户登记手续，不得随意反悔。

4一般认为《合同法》第232条不定期租赁合同规定了双方的任意解除权;第268条承揽合同规定了定作人的任意解除权;第308条货运合同规定了托运人的任意解除权;第410条委托合同规定了双方的任意解除权。

需要明确的是，任意解除权只能是法定的。本案是买卖合同纠纷，买卖合同相关规定，没有赋予一方任意解除合同的规定(承揽合同，委托合同等法律有明确规定)。

三  守约方有权依照《合同法》第110条规定要求继续履行合同，维护交易的稳定和社会稳定

1 本合同下《房地产买卖合同》系合法有效的合同。根据现行有效的法律规定，本合同下的涉案房产能够并被允许办理过户登记，即本合同能够被履行。

2 依照合同法第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

(一)法律上或者事实上不能履行;

(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;

(三)债权人在合理期限内未要求履行。”

本合同下的房产不属于该条规定的不能履行过户登记的情况，因此原告依照合同法第110条规定，要求被告履行过户登记有法有据。

3《房地产买卖合同》第四条中也约定“被告有义务为原告将来办理上述房地产过户手续提供必要的协助义务”。这条也是被告的履行过户登记的义务，合同约定的很明确。

被告应依照合同法第六十条规定按照约定全面履行自己的义务。原告有权要求被告依照合同法第110条和第60条规定履行合同。

四 如法院支持被告依照《房地产买卖合同》第五条行使任意解除合同权利，会极大损害房屋买受人的利益，对其造成重大的不公，有违公平正义的原则。同时也违背民法总则中第七条 民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。

五  买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定

1《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

2协助过户是合同的从属义务，不适用诉讼时效。本案原某依约支付了购房款，被告也将房屋交付原某使用至今，就是出卖方履行了主给付义务，至于未办理过户登记是出卖人未履行从给付义务，在主给付义务已经履行的情况下，从给付义务不得单独适用诉讼时效以保护交易的稳定。

3原、被告签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，不属于法律、行政法规规定应当办理批准手续生效的情况，自双方签字时已生效。被告已经将房屋交付于原告，原告亦实现对房屋20年的占有使用，故原告请求被告协助办理房屋过户登记手续的请求权具有物权属性，而物权具有法定性，该请求权不受诉讼时效的限制。

4这一点，最高法院民一庭也是这么认为“出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。”

代理人：

时间：

之前的代理意见同补充代理本意见不一致的，以本意见为准。

附相关案例：

一 、相关过户登记请求权具有物权性质不受诉讼时效的限制案例5个(之前提供了1个)：1嘉兴市中级人民法院（2013）浙嘉民终字第272号；2杭州桐庐县人民法院（2011）杭桐民初字第41号 ；3湖南衡山县人民法院（2018）湘0423民初220号 4义乌市人民法院（2015）金义民初字第729号（经过23年） 

二、《房地产买卖合同》第五条是对违约责任的约定而不是对解除权的约定三个案例：巢湖弋江区人民法院的案号为：（2018）皖0203民初175号，江苏宜兴市人民法院(2014)宜徐民初字第0048号 ，北京市朝阳区人民法院案号（2013）朝民初字第28748号

三、 任意解除合同权利不是约定解除权利，任意解除是法定的，不能约定，否则无效的案例一个：四川省南充市中级人民法院，案号： （2015）南中法民终字第2385号