一、协商解除合同
   《合同法》第九十三条第二款规定：当事人协商一致，可以解除合同。　这是合同当事人双方共同合意行使合同解除权的法律依据，实质上是当事人通过订立一个新合同而解除原来的合同。根据合同自由原则，当事人有权通过协商解除合同，他人无权干涉。
    在协商解除合同过程中经常容易发生争议的情形：
   （一）虽然双方当事人已通过协商达成解除合同的协议，但因为一方有违约行为，而解除协议中对违约和损害赔偿权没有提及，此时另一方（即守约方）是否可主张违约责任？
    对此种情形理论和实务界有两种观点：第一种观点认为，此时视为非违约方抛弃请求损害赔偿的权利，因为协议解除本就是为了解决纠纷，当事人若不抛弃权利，完全可以请求损害赔偿而不与对方当事人达成解除协议；另一种观点则认为，虽达成解除协议，但并不影响非违约方主张损害赔偿，因为权利的抛弃事关重大，应予明示，解除协议若没有对此作出明确约定，应视为没有约定。在很多合同纠纷案件中，在双方协商解除合同的协议中对违约和损害赔偿没有提及或约定不明确的情况下，法院判决大多数都会毫无例外地以“请求损害赔偿的证据不充分”或其它理由不支持守约方损害赔偿的请求，实质上是否定了守约方要求赔偿损失的权利。笔者认为，这种判法并不尽合理。主要理由如下：
    第一，合同法规定了合同解除后守约方有权要求赔偿损失。《合同法》第九十七条规定： 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。该条规定表明，合同解除，不仅包括合同关系消灭，也包括合同关系存续期间已经履行部分的处理。条文中的“恢复原状、采取补救措施，赔偿损失”，属于违约责任的形式之一，如要适用，则应以违约作为前提。而条文中“根据履行情况……”一语，包括了“是否违约”的情况，即合同履行中如果存在违约，则适用“恢复原状、采取补救措施，赔偿损失”的违约责任。本条规定明确了法律承认合同解除与损害赔偿并存。
    第二，最高法院公布的很多案例表明，合同的解除并不影响违约责任条款的适用，在解除合同后，守约方依然可以追究违约方的违约责任。
    因此，在司法实践中，要根据具体的案情来考查守约方在协商解除合同的过程中是否放弃了主张损害赔偿的权利，而不能简单地依据双方协商解除合同的协议中对违约和损害赔偿没有提及或约定不明确，就简单地推定守约方已放弃了主张损害赔偿的权利。根据目前的司法状况，为有效维护守约方在合同解除后损害赔偿权益，笔者建议，守约方在协商解除合同的协议中应明确载明解除协议不影响要求承担违约责任的话语。
    虽然双方当事人已通过协商达成解除合同的协议，但解除合同的原因系一方的违约行为，合同解除后非违约方能否以合同中的违约金条款主张违约金？
    对此种情形，在司法实践中存在两种观点。第一种观点认为，合同中的违约金条款不再适用。理由：合同解除的法和律后果是使合同权利义务关系归于消灭，违约金条款随着合同关系的消灭不再适用。合同解除后首先应由双方恢复原状，守约方对不能恢复原状的损失只能通过损害赔偿制度解决违约和损失问题。第二种观点认为，合同中的违约金条款应当继续适用。理由：首先，违约金条款在性质上属于《合同法》第94条规定的“结算和清理条款”，并不因合同权利义务关系的终止而影响其效力；其次，违约金是当事人通过允定而预先确定，在违约后生效的独立于履行行为之外的给付。目前主流的观点和司法实务倾向于第二种观点。
    顺便提及，如果合同双方均起诉请求解除合同，应视为双方协商解除合同。
    最高人民法院在唐山鹏程房地产开发公司与唐山中云房地产开发公司房地产合作开发合同纠纷再审判决中认为，合同成立并符合法律规定的生效条件央当事人双方未履行或者未完全履行之前，一方起诉请求解除合同，另一方反诉亦请求解除合同，即双方解除合同的意思表示一致，此种属于《合同法》第93条规定的“当事人协商一致，解除合同”的情形。
    二、单方解除合同 
    单方解除合同，指根据一方当事人的意志使合同提前终止，是合同解除制度的心。 根据《合同法》规定，单方合同解除权分为约定解除权和法定解除权。
    合同当事人在特定情况下欲正确行使单方合同解除权以维护自己的合法权益，就有必要先了解合同解除权的法律性质、种类及行使期限、方法和通过解除权之诉解决解除合同争议的途径。
    单方合同解除权的法律性质
    单方合同解除权是指当事人一方根据法律规定或合同约定在一定条件下单方解除合同，使合同效力提前终止的权利，包括法定解除权和约定解除权两种。单方合同解除权的性质可从以下几个方面分析：
    首先，单方合同解除权是一种救济性权利。在合同履行的过程中，由于主客观情况的变化会出现一些当事人事先约定或法律规定的特殊情况，致使合同无法履行或已无履行之必要。在此情况下，过于强调合同的履行效力有悖于合同订立的初衷和合同法的立法精神，甚至有些苛刻，因此赋予当事人一方或双方以单方提前终止这种合同的权利。当事人可通过行使解除权主动获得救济，使守约方能够摆脱生效合同的约束，免除其履行义务，避免损失的进一步扩大。
    其次，单方合同解除权属于形成权。民事权利从行使方式上一般分为请求权、支配权及形成权，请求权主要针对债权，支配权主要针对物权。形成权是一种单方法律行为，即法律行为的生效以单方的行为为标志，只要一方的行为符合法律规定的要件，就可以产生一定的法律后果。形成权不需要借助第三人的配合及履行，完全凭行为人的自由意思表示即可完成，合同的解除权即属于典型的形成权。
    最高人民法院的司法观点也认为，解除权人通过一定的形式（包括但不限于书面形式）向对方表达了解除合同的意思且该意思表示为对方所知悉，即可发生解除合同的效力。
    虽然合同法第九十六条规定，当事人解除合同“应当通知对方”，“合同自通知到达对方时解除”，表明解除权人仅以自己单方的意思表示即可解除合同，但是，合同解除权在特定情况下需要通过诉权来实现，即解除权的实现需要有关机构的裁决。例如，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房买卖合同解除的当事人须向人民法院或仲裁机构请求解除，合同是否解除由法院或仲裁机构来裁决。
    （二）单方合同解除权的种类。
    合同约定解除权来源于合同约定，当事人可以在合同中约定解除合同的条件，解除条件成就后即产生约定解除权。合同法第九十三条第二款对约定解除权的产生明确予以认可；法定解除权来源于合同法第九十四条及其他法律规定，包括任意解除权和一般法定解除权，如承揽合同中的定做人、委托合同和不定期租赁中的双方当事人等享有任意解除权；法律以违约方的行为是否构成“根本违约”来判定守约方是否具备行使法定解除权的条件。
    合同法规定守约方可以单方行使法定解除权的五种情形。
     合同法第94条规定了合同当事人在以下五种情形可以单方解除合同：
    第一，不可抗力致使合同目的不能实现。指因水灾、火灾、地震等自然灾害的发生或法律、政令的变化而导致合同的解除。法律、政令的变化主要指，订立合同时法律没有设立禁止性规定，合同订立后，法律修订或新法颁布，出现禁止性规定。需要注意两点：其一，无论是自然灾害或法律政令变化的原因导致不可抗力致使合同目的不能实现时，解除合同不需承担违约责任；其二，并非一旦出现不可抗力均可解除合同，只有在不可抗力已影响到合同目的的实现时，才有权解除合同，否则，如果不可抗力只是导致合同部分不能履行，且部分履行不足以严重影响当事人订立合同的目的时，当事人只能主张变更合同的部分权利义务，而不能要求解除合同。       
    第二，预期违约。预期违约是指当事人一方在合同规定的履行期限届满之前，明示、默示或以自己的行为表示其将不履行主要债务。一方当事人的主要债务同时是相对当事人最重要的权利，主要债务是否履行，关系到相对当事人订立合同最主要目的能否实现，当事人一方表明不履行主要债务，另一方就不能实现合同目的。在这种情况下，另一方有权在解除合同或要求另一方继续履行之间作出选择，以保障自己的合法权益。
    第三，迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。在此规定下要行使合同解除权必须具备两个条件：其一，债务人迟延履行的是主要债务，即最重要的义务，而不是次要的、附属的义务，否则，债权人不能要求解除合同；其二，“经催告后在合理期限内仍未履行”主要债务，这表明，债务人履行迟延以后，债权人必须先催告债务人，要求其在合理的宽限期内履行债务，在合理的宽限期到届满后仍不履行合同时，才有权解除合同。需要说明的是，如果合同中没有明确约定债务人履行主要债务期限，债权人要解除合同必须经过两次催告，债务人在第一次催告要求的期限内不履行主要债务才构成迟延履行，债权人在债务人构成迟延履行的基础上，再次催告债务人在再次给予的宽限期内履行债务，债务人在第二次宽限期内仍然不履行主要债务，债权人才有权解除合同。
    第四，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，即根本违约。这是一个兜底条款，既只要一方违约导致另一方合同的目的不能实现，另一方就可以解除合同。
    司法实践中对于合同履行殆尽，即违约方对合同几乎履行完毕，守约方请求解除合同的，法院不会支持。
   第五，法律规定的其他情形。需要注意的是，除以上四种情形之外，必须有法律的明文规定才可以解除合同，才发生解除权，如法律无明文规定则无解除权，不能解除合同。
    例如，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第26条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本条就是司法解释对情势变更情况下合同解除的特别规定。
    以上第二到第四种情形的核心就是一方违约导致另一方合同的目的不能实现，另一方可以解除合同。需要注意的是，在债务人迟延履行主要债务的情形下，判断债务人是否构成根本违约的关键是看债权人是否给了债务人一催告，债务人只要在催告给予的合理宽限期限内期还不履行，就构成根本违约，而不管其是否给债权人造成了重大的损害。
   （四）行使单方解除权的法定程序。
   《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》规定：“法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。"也就是说，解除权的行使，只要向对方当事人传达了自己的意思表示就可以发生解除合同的效力，而不需要以其他方式辅助。对通知的形式，《合同法》未作特殊要求，一般包括声明、要求、请求，传真、电报、电子邮件、信函等，不管采取哪种方式，只要通知送达对方即可，对方接到通知后，无需其同意即发生合同解除的效力。对于法律、行政法规定规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，应当依照特别程序办理批准、登记手续后，才能产生合同解除的效力。例如，《中外合资经营企业法》规定：合营企业如发生严重亏损、一方不履行合同和章程规定的义务、不可抗力等，经合营各方协商同意，报审批机关批准，并向国家工商行政管理部门登记，可终止合同。
    合同法肯定了依约或依法通知解除合同在法律上的效力，但是，在守约方已履行完合同义务的情况下，守约方依约或依法通知解除合同后，往往不能真正取得合同解除后的实际效果。这时，守约方便需要通过提起解除之诉的方式来达到解除合同的目的。也就是说，享有解除权的人直接向人民法院提起诉讼，要求解除合同，而法院经审查认为双方的合同依法有效，且解除理由成立的，便会作出解除合同的判决。虽然目前在理论上对法院是否有权行使本属于当事人的合同解除权存在争议，但最高法院在公布案例中已经明确了可以通过诉讼的方式来解除合同，因此，在司法实践中守约方通过提起解除之诉的方式来达到解除合同的目的不存在障碍。
   （五）行使合同解除权的期限。
    《合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。也就是说，合同解除权的行使期限包括法定期限或约定期限，约定解除权人应在合同约定的期限内行使解除权，法定解除权中的任意解除权人可在合同成立之后履行完毕前的任意期限内行使解除权，其它法定解除权人行使解除权时应在法律规定的期限内行使，如商品房买卖合同解释第十五条第二款规定的一年期限即属法定期限。对于没有法定或约定期限时，解除权人“经对方催告后在合理期限内不行使的”，解除权消灭。
    对于解除权的行使期限需要说明的是：
    从法理上讲，合同解除权属于形成权，形成权适用除斥期间的规定，也就是说，合同解除权的行使受到除斥期间的限制。所谓除斥期间，是指法定的权利固定存续期间，权利人在该期间不行使权利，该期间经过后即发生权利消灭的法律效果。除斥期间为固定的不变期间，不存在中止、中断和延长的问题。目前，民法通则对解除权的除斥期间没有规定，合同法也仅仅规定由当事人自己约定解除权的行使期间，或者由当事人经过催告来确定(合同法第九十一、第九十四条)，而没有规定如何确定对催告后解除权的除斥期间，以及当事人没有约定解除权行使期限时解除权的除斥期间。立法的上述漏洞并不意味着在合同实践中解除权的行使可以不受任何时间的限制。
    补充说明：2009年修订的《保险法》规定了保险人行使保险合同解除权的一般期间为保险人知道解除事由之日起一个月，最长不超过二年。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”但笔者认为，保险法和司法解释规定的解除权行使期限并不等同于其他合同解除权的行使期限。
    在司法实践中一般认为，无论是催告后解除权的除斥期间，还是当事人没有约定解除权行使期限时解除权的除斥期间均为一年。也就说是说，在合同实践中解除权的行使受一年时间限制，不论什么原因，只要过了一年时间解除权便丧失。
    那么，解除权的一年除斥期间从什么时候开始算起呢？笔者认为，解除权的一年除斥期间应以合同解除事由发生之日开始算起。这主要是因为，合同解除权设定除斥期间的立法本意，是督促解除权人及时表明是否行使解除权的态度，从而使合同双方处于不稳定状态的关系确定下来，即要么解除合同，要么使合同继续有效，如果为解除权规定过长时间的行使期间，不利于合同关系的稳定。当然，也不能绝对从导致解除权产生事由发生之日来计算解除权的一年除斥期间，如果解除权人确实不知道相对方存在违约事由等情况，这样计算就不够公平。因此，以“导致解除权产生的事由发生之日”起算的前提应当是，解除权人知道或者应当知道该事由发生。
    综合说来，解除权的行使受到双重限制：一方面，解除权会因相对方催告后，从合同解除事由发生之日开始算起，在一年期间不行使而消灭;另一方面，即使没有相对方的催告，解除权也会因为一年除斥期间的经过而消灭。这两个限制中的任何一个发生作用，就足以使解除权人的解除权消灭。
     三、合同解除的法律后果。
    《合同法》第九十七条规定：“ 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”
    具体来说，合同解除后产生如下法律后果：
    第一，终止履行。终止履行是合同被解除后最重要的法律后果，终止履行是向合同尚未履行部分的终止，“尚未履行”包括合同自始未履行和合同开始履行后尚未履行完毕的部分。合同解除后，当事人之间的合同关系消灭，未履行的部分不再履行。
    第二，恢复原状。“恢复原状”是指双方根据合同所获得的财产或其他利益应全部返还给对方，包括返还原物及孳息，当事人之间的关系回复到合同开始履行之前的状态，这实际上就是承认合同解除具有溯及力的体现。本条中“根据履行情况和合同性质”的规定，表明合同解除的溯及力是有条件的，即对于租赁、借用等无法恢复原状的继续性合同原则上无溯及力，而对于非继续性合同原则上有溯及力。
    第三，采取其他补救措施。“采取其他补救措施”是指“恢复原状”、“赔偿损失”之外的其他救济手段；最高人民法院的司法观点认为，“采取其他补救措施”，可以解释为包含着不当得利的返还。也说是说，对于继续性合同而言，由于合同解除无溯及力，则已经履行的部分是有合同依据的，就此产生的纠纷应按生效合同来处理。如果双方的给付对等，当事人对已经履行的部分应维持现状；如果一方已经履行而对方未为对待给付或双方均已开始履行但量上不对等时，不适用所有物返还制度，而适用不当得利制度，即受领人将其多得的给付按不当得利规则加以返还，解除权人可以不当得利之债为由请求对方当事人将其多得的利益予以返还。最高人民法院的司法观点还认为，返还不当得利请求权的诉讼时效期间，从当事人一方知道或应当知道不当得利事实及对方当事人之日起算。
   第四， 赔偿损失。如果因为相对人的违约行为导致合同解除，则解除权人可以要求对方赔偿损失。就赔偿损失的范围而言，应以直接损失为限，不应包括可得利益。因为合同解除的效力是使合同恢复到缔约前的状态，而可得利益是在合同得到完全履行后才有可能产生。既然当事人选择了合同解除，就说明当事人不愿意继续履行合同，那么非违约方就不应得到履行后所应得的利益。
    虽然合同解除后的预期可得利益损失不属于赔偿的范围，但是，在合同解除之前、违约期间给当事人造成的损失包括可得利益损失属于损失赔失赔偿的范围。因此，守约方在合同解除后主张的损失赔偿包括两部分：其一，因合同解除所造成的损失。此种损失的范围以直接损失为限；其二，对方违约期间造成的损失，此种损失不但包括实际损失，也包括预期可得利益损失。
    补充一点，最高人民司法观点认为，如果合同是因国家政策及政府命令而解除，当事人无须承担违约责任；如果双方当事人因国家政策的调整而合解除合同，造成的损失由双方当事人合理分担。
    四、解除合同中的争议纠纷解决方法
    合同解除争议主要是指对方当事人在一方当事人行使解除权解除合同后就其是否享有解除权以及解除权的行使方式、时间等是否合法持有异议，一般是认为合同不应该解除或者合同的解除行为无效；或者是在合同履行过程中，合同一方当事人认为自己有权依约或依法单方解除合同，并且也向相对方发出了解除合同的通知，但由于另一方当事人不同意解除合同，自己并未取得解除合同的实际效果。这样，就发生了合同解除之诉。
    （一）诉讼的提起。
    合同一方当事人起诉请求人民法院确认解除合同无效。这是根据合同法第九十六条规定：合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
   需要注意的是，根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》规定：如果一方发出的解除通知里约定了异议期，对解除有异的当事人必须在异议期满之前提出异议，否则，既使向人民法院起诉，也不会得到法院支持；如果解除通知没有约定异议期的，对解除有异议的当事人应当在解除通知到达之日起三个月内向法院起诉，否则，如果过了三个月才起诉，法院将不予支持。
    2. 在合同履行过程中，合同一方当事人认为自己有权依约或依法单方解除合同，并且也向相对方发出了解除合同的通知，但由于另一方当事人不同意解除合同，自己并未取得解除合同的实际效果。于是提起诉讼要求法院判决解除合同。这种情形下，合同另一方当事人（被告）往往通过抗辩的方式主张对方不享有解除权以及解除权的行使方式、时间等不合法，应当继续履行，还有的当事人（被告）采用反诉的方式，要求原告（被反诉人）承担解除合同的违约责任。
    （二）合同解除之诉的审理。
    无论以上哪种情形，法院在审理合同解除争议之诉中，合同效力审查应当是解除行为效力审查的前置程序。审理过程的第一步是对双方讼争的合同进行效力审查，只有在合同有效成立的情况下，才进入第二步即解除行为效力的审查。一般来说，合同效力审查的结果对合同解除权争议之诉有以下影响：
　　1.合同有效。在合同有效的情况下，法院应当进入后续的解除行为效力审查，主要审查约定或法定的解除条件是否成就或发生、解除的方式以及行使期限是否符合要求等。然后根据审查情况作出对解除权争议的法律评价，即解除合同的行为有效(或者无效)。
　　2.合同绝对无效。即合同法第52条规定的情形。法院只要经审查认为合同无效，则不受“民事诉讼不告不理原则”的限制，便依职权主动宣告合同无效，不再进行对解除行为效力的审查。因为无效合同本质上具有违法性，损害了社会公共利益，如果法院不对无效合同主动进行司法干预，就意味着允许违法行为的继续。
　　3.合同相对无效。即合同法第54条规定的情形，主要是各类意思表示不真实的合同，法院对此类合同效力的确认原则是不告不理，不主动干预。这是因为，合同当事人所享有的合同撤销权并不属于形成权，而是请求权。重大误解、显失公平等事由是否导致合同无效要依据当事人的意志，如果当事人不愿意撤销合同，合同自始有效。在合同解除争议之诉中，当事人双方并没有行使合同撤销权，而且不论是行使解除权的一方，还是对解除合同持有异议的一方，其解除合同的行为及提起解除诉讼的行为恰好说明当事人双方均认可合同的效力。所以在合同解除争议诉中，具有可撤销事由的合同不发生合同无效的结果，法院也会进入后续的解除行为效力审查。
    诉讼过程中，法院在认定原合同有效的前提下，便对当事人解除合同的行为是否有效作出法律评价，即作出解除合同的行为有效或者无效的裁判结果。
    顺便说明，最高人民法院的司法观点认为：当事人起诉请求确认解除合同的效力，在法院判决未下达前，合同不解除。如果人民法院或仲裁机构确认解除合同有效的，合同解除的时间为解除通知到达对方的时间；如果认为解除通知无效的，则合同自始未解除。
  （三）法院认定解除合同的行为无效的法律后果。　
　   如果法院裁决认定解除合同的行为无效，则意味着当事人应当继续履行合同，但是解除合同行为的无效的裁决说明行使解除权的一方当事人存在过错，既其错误地行使了合同解除权。那么，错误行使合同解除权的一方是否需要对另一方承担违约责任或赔偿损失责任？对此，合同法没有明确规定，笔者认为，是否需要承担违约责任或赔偿损失责任的关键在于，错误行使解除权的一方在提出解除合同后是否伴有终止履行的行为或者其行使解除权的行为是否给对方造成了实际损失。
    1.错误行使解除权的一方在提出解除合同后如果伴有终止履行的行为并给对方造成经济损失，且对方在诉讼中同时提出继续履行、承担违约责任或恢复原状、赔偿损失等抗辩或反诉请求时，应当判令他承担相应责任。
    2.错误行使解除权的一方在合同履行中仅向对方发出了解除通知，并没有伴有任何终止或影响合同履行的行为，也没有给对方造成实际损失，且双方合同也没有约定这种行为属于违约行为，则不应承担违约责任或赔偿损失责任。这是因为根据合同法规定，只有符合约定或法定条件的解除通知在到达相对方时才能产生解除合同的效力，而错误行使解除权的一方仅向对方发出了解除通知，并没有伴有任何终止影响合同履行的行为，在相对方对其解除要求并不认可的情况下，解除通知并不能产生解除合同的效果，合同实际上还是处于一种正常履行的状态中。
    附：有意思的是，最近笔者遇到一个案件，法院的判决就不恰当地认定错误行使解除权的一方仅仅发出解除通知而没有伴有任何终止或影响合同履行的行为是违约行为。其相关案情如下：
    房屋出租方赵某和承租方李某通过中介公司签订了一份房屋租赁合同，合同签订后赵某依约交付了房屋，李某依约支付了租金。在房屋出租期间，赵某认为李某在承租期间私自拆改承租房屋阳台等行为构成了根本违约，便依据双方合同中的解除约规定向李发出了书面解除合同的通知，要求李某在半月内腾房。但是，李某接到通知后，并未腾房，不同意解除合同，赵某亦未采取过其他行为，半个月过后，赵某放弃了腾房要求。又过了一段时间，双方因其他原因发生了纠纷闹到派处所，在派处所里，二人通过协商，达成了协商解除合同的协议。又过了一段时间，李某起诉赵某，要求其承担违约和赔偿损失责任。
    法院判决认为，二人是在派处所里协商解除合同，因此驳回李某要求赵某赔偿损失的请求，但是，赵某在房屋出租过程中，擅自发出解除合同的书面通知，“要求解除合同”，系违约行为，应承担违约责任……
    对法院认定赵某违约的理由，笔者确实不敢苟同。理由精简如下：
    第一，“要求解除合同”没有对《房屋租赁合同》的履行和效力产生任何影响。“要求”只是一种表示“解约意思”的语言行为，并非实施解除合同的动作行为。既然是表示“解约意思”的语言行为，并非实施解除合同的动作行为，谈何“违约行为”？显然，判决错误地混肴了“解约意思表示行为”和“实施解约的动作行为”的区别，仅根据赵某有解约的意思表示就认定其有违约行为，完全违背了合同法的规定。
    第二，双方在派处所书面协商解除合同之前，赵某已放弃了以语言行为表达的“要求解约”的意思。（附相关证据）
    第三，赵某 “要求解约”的语言行为（以通知为载体书面传递）没有对《房屋租赁合同》的履行和效力产生任何影响。在房屋租赁合同履行期间，李某在接到赵某要求解除合同的通知后，拒绝腾房，实事上也没有腾房，充分表明了其不同意赵某的解除合同的要求。 从事实上讲，出租的房屋仍处于李某使用的状态中。从法律上讲，赵某的书面语言行为（以通知为载体）表达的“要求解除合同”的意思不符合约定或法定的合同解除条件，该意思表示也不会对合同产生任何影响。因为《合同法》没有任何条款赋予违反约定或法定解除条件的“解除通知”到达对方当事人时有合同解除的效力，二人的《房屋租赁合同》中也没有任何条款约定不符合约定情形的“解除通知”到达对方时具有解除双方租赁合同的效力。……
    第四，通过语言行为表达“要求解除合同”的意思不违反合同约定或法律规定。通过语言行为“要求解除合同的意思”是单方行使合同解除权的表达，双方的《房屋租赁合同》赋予了出租人（赵某）行使合同解除权的权力，没有规定任何一方仅仅表达了“要求解除合同的意思”而没有对合同的履行和效力产生任何影响的情形属于违约行为。《合同法》也没有任何条款规定这种情形属于违约行为。
    当然，李某在诉讼中没有任何证据明赵某“要求解约”的语言行为对其造成的了损失，法院不支持其赔偿损失的诉求是正确的。